根据《台山市经济社会发展功能区划分》和上级关于旅游业的发展要求，结合我镇经济社会总体发展情况和蓬岛旅游区的实际情况，特制定本规划方案，与《海宴镇蓬岛旅游区发展总体规划图》相配套，任何的旅游开发在此总体规划和政策规定下进行投资开发，在具体开发过程中可以据实际适当进行微调和完善。

    一、基本概况
    （一）自然资源层面
    该项目地处台山市海宴镇东南沿海，靠近广东西部沿海高速公路，与上下川岛隔海相望。距海宴镇区约１０公里的海边，风景秀丽、碧海蓝天、奇石林立，近５公里长的沙滩色泽润白，沙质细嫩、金黄无瑕，平坦柔软，宽度达100米，还有100多米宽的马尾松绿化带。树影婆娑，涛声拍岸，一派亚热带南国风光。宜开发集滨海观光、景观旅游、娱乐、饮食、旅游地产于一体的休闲度假区。主要景点有：天然海滩、天然石室、仙石奇洞、石安古奇榕树、石刻巨书、晚归渔舟。
    （二）政府工作层面
    该项目已有开发可行性研究报告。台山市政府已于２００２年６月批复，同意设立蓬岛旅游休闲度假区，可以直接由镇政府申请立项建设。（２００３年８月同意将省批准给台山的高尔夫球场建在海宴蓬岛。）2003年9月市政府批复享受各项投资优惠政策（详见文件）。目前，该项目开发的社会经济、政治、交通等等条件已经大为成熟，政府正全力进行招商引资，致力打造一个西南沿海的旅游新亮点。

    二、规划要求
    （一）基本发展区域
    镇政府目前正对整个旅游区进行发展规划，分几个区发展。主要功能区如下：
    A区：公共沙滩区，对本地所有游客开发；
    B区：特色项目区，由开发商自主开发；
    C区：特色项目区，由开发商自主开发；
    D区：食街商铺区，主要为海鲜食肆和特色农产品交易市场；
    E区：水库娱乐休闲区，主要在格山水库开发；
    F区：高尔夫球场开发区，在格山水库周边山地开发；
    G区：旅游地产别墅区；
    H区：旅游地产别墅区；
    （以具体规划图纸为准）
    （二）区域发展要求
    开发商根据规划决定投资某一类型的发展区，在选择该发展区后，镇政府不再对该项目进行投资，保留开发商的独家开发权。镇政府将与开发商就该区开发签定协议书和收取一定的保证金，作为协调该区的开发所涉及的农民补偿等开支备用。
    开发区域一般根据先报批先签定协议的原则进行，同一区域有多名开发商同一时间递交开发意图，镇政府将根据开发商的规划策划项目，择优选择项目，并报市政府批准。

    三、政策规定
    （一）基础设施建设
    旅游区内所有的基础设施，包括道路、桥梁、海堤、排水渠道、污水处理等等，均为镇政府投资和开发。在政府开发投资时，政府可选择多种BOT方式，如由开发商投资建设后，镇政府将以国家挂牌价的土地作为偿还，或以其它方式把资源返还给建设者。具体合作方式另行协商签定。
    开发区域内部设施由开发商自主负责。
    （二）政策优惠
    1、根据市政府文件：按市政府2010年出台的招商引资办法实施，具体的投资项目超过3亿元，可以有更大的优惠。
    2、镇政府在土地使用方面：由投资者建设相应的基础设施后，镇政府将把土地升值部分（减除补偿农民、必要手续办证费后）全部用于公司的开发周边基础设施费用。
    3、镇内收费的行事收费如基础设施收费、绿化费等等，参照市政府的标准给予优惠或更大的减免收费。
    4、旅游开发区内的通水、通电、通讯、水利、防洪等等全部由镇政府负责修建并维护（进入公司建筑物内部的除外）。
    5、开发商征地后，镇政府得益的土地使用税部分，如果属于未正式开发的土地面积，政府按政策向上申请缓征。